非“央国”房企+高限价袖珍地的生计规律 ：螺蛳壳里做道场

来源：欧宝全站app    发布时间：2023-10-15 19:28:39

  主城中心区域供地逻辑已产生改变，袖珍地块成常态。而房企关于地段十分老练的袖珍地块，拿地热心也较高。

  “沉寂多年”的冠城集团在上一年拿下东三环十陵18亩纯住所用地，成交楼面价10800元/㎡，清水限价24000元/㎡，在现在十陵一众项目中，价格归于高位了。

  冠城集团在成都商场声量不大，不过不要小看非“央国”房企的产品力，当在品牌力上无法与大开发商竞赛，他们就会在项目上做出差异化和亮点。

  2022年143㎡户型在成都楼市热度极高，干流开发商简直都推出了这个面积段的产品，后来开发商开端激战110㎡户型，像香港置地西元、东安湖畔花园、金沙清源里、邦泰云璟等等都有许多这个面积段的产品，大开间大横厅、高得房率是对外宣扬要点。

  受地块和限价约束，冠城小巧湾拼单价将毫无优势，所以规划了2种产品，建面约95㎡的套三双卫户型和建面约131㎡的套四双卫户型。

  95㎡户型对标商场110㎡户型，131㎡户型则对标商场143㎡户型，从百平以内户型开端“卷”。操控面积，操控总价，来补偿单价惋惜。

  95㎡套三双卫规范动态分区户型，1T2，三开间朝南，双卧向阳，3.8米开间竖厅，南北通透，6.9m景象大阳台，不同于一般的紧凑套三，95㎡户型次卧面积也约在10-13㎡，空间分配较为合理。

  很刚的面积，但冠城小巧湾打造的还不错，公摊有15%，但赠送率也可以，全体得房率达到了约95%，性价比明明白白。现在成都商场上干流洋房产品的得房率在85%左右，冠城小巧湾的95㎡套三归于适当有诚心的产品了。

  冠城小巧湾131㎡套四户型，得房率直接达到了约102%。1T2私梯入户，对开门电梯，近似1T1户，送12㎡全明入户花园，这是现在成都商场上许多143㎡户型才有的功用。南北通透，户型方正，四开间朝南，长约8.7m观景阳台，大主套的前提下，各次卧的舒适度没打扣头，空间分配比较均衡。

  不过这个面积段的套四，在成都商场是比较多的，同板块也有相似产品，冠城小巧湾的131㎡套四假如总价偏高，那全体竞赛力也稍弱。

  当然了，说到100%得房率，其实许多朋友还会比较抵抗，许多人以为紧缩公摊面积，才干使得房率更高，公共设施越多，可供公共运用的面积越大，公摊就越大，相反得房率也就会越低。一个做到了0公摊，才会有得房率100%的房子，公共门厅大堂、过道、社区园林绿化是不是就被紧缩到根本上没有呢？

  现在板块内的大多数项目根本都是凹凸配，要么高层+洋房，要么高层/洋房+叠墅。高层住所可以迅速回款，别墅产品能卖出高价赢利，不过三四十亩的小型社区里做凹凸配产品的楼盘也不在少数。而高层+叠墅这样的存在，购买人群财富间隔带来的阶级矛盾后期也不少。从购房者视点来看，更乐意挑选非凹凸配社区。因而，1.5容积率、纯板式、全洋房产品的冠城小巧湾，优势仍是适当显着。

  冠城小巧湾占地面积仅有约18亩，仍是比较袖珍。全体仅有5栋楼，容积率1.5，修建密度17.81%，纯板式洋房小区。

  朝北的1#、2#、3#、5#栋均以95㎡套三双卫户型为主，朝南的4#栋则主要是建面约131㎡的四房双卫产品。

  面积不大的公共区域，大型景象园林组团、奢华的中庭水景是缺少的，但也是规划出了健身区域、樱花步道、儿童乐园、下沉休闲会客厅等活动区域。

  从板块商场看，近一年十陵板块成交均价约2.14万元/㎡，成交面积约42万方，总成交3061套，套总价均价约293万元。成交主力面积段120-140㎡，成交主力套型三房四房为主，主要是针对首改客群。

  现在这一区域现已集结了中海、中梁、龙湖、城投、华润、邦泰、蓝光、佳兆业、金茂等品牌房企。华润在十陵板块总体开发规划近600亩，华润置地在同一个区域密布拿地布局仍是稀有。

  冠城项目清水最高限价24000元/㎡，加上3000元/㎡的精装，估量精装最高限价27000元/㎡，在现在十陵一众项目中，这样的价格归于高位了。而这块窄条形的小地块，并不利于做高改产品，挑选走刚改道路，则十分检测开发商的“功力”，或许冠城敢以如此价格拿下18亩袖珍地块，是根据早已做好战略部署。要知道在本年4月，建发夺得的东三环43亩地块，成交楼面地价11100元/㎡，清水最高限价相同为24000元/㎡，但全体条件更为优质。

  商业方面，与项目直线公里的华润“润街”大型商业中心已建成投运。在本年4月的调规中，也将下图I地块的商兼住用地改为纯商业用地，片区内商业构成集聚效应，这将补齐十陵商业综合体短板，对内有用服务十陵、西河等片区市民，对外增强区域竞赛力。

  交通方面，板块内路网已然规划成型，冠城项目西临三环，南是成洛大路，自驾出行仍是很便利的。步行至最近的地铁4号线公里左右，算是一个能承受的间隔。

  来看教育，教育资源是片区内现在最缺少的，小巧湾南边有规划小学和幼儿园，不过还仅仅是规划。直线公里规模内有友临小学、成都市龙泉驿区灵龙小学校、龙泉驿区友谊小学。

  重视1：冠城集团是老牌港企，西南地区最早的三甲级写字楼冠城广场便是他们打造的，只不过后来要点发力教育职业和村庄复兴（PS：冠城蓝莓估量不少人都吃过）。近十几年在地产开发上相对缓慢，冠城小巧湾这一步棋走的终究怎么，还要看项目终究出现作用。

  重视2：作为板块内现在已露脸的项目中，仅有容积率1.5，纯板式、南北向小洋房项目，冠城小巧湾有自己独立的卖点，不过，受制于地块较小和阵列式布局，中庭景象的打造空间相对有限。袖珍地块，有舍有得。

  重视3：片区搭上了开展高速列车，交通路网已然成型，项目北临灵龙西路，东侧近三环路，车流量较高，导致临街4/5号楼噪音影响仍是清楚明了的。

  重视4：95㎡套三双卫，放在成都商场上认可度也是十分高的。小巧湾想经过操控面积操控总价，来补偿单价惋惜，不过也无法忽视该项目单价的确不低的现实。

  在地价和房价差拉大后，开发商在各个面积段都有了内卷产品力的空间，这直接带动商场的竞赛进入白热化——从大平层豪宅，到143㎡再改，到110㎡左右的首改，再到95㎡的刚需，每一个面积段都有竞赛，都有立异，户型规划上没有打动力还真不好卖。

  当挑选权交到了买方手里，关于开发商来说，这是难事，关于购房者来说，这是功德。